부동산 시장 전망 주요 지표 3가지 대공개

부동산 공부 한답시고

여기저기 강의장 기웃거리고

공인중개사 자격증 시험준비에

블로그/유튜브를 보고 들은 세월이

5년이나 흘렀건만

 

 

아기곰님의

2024년 특강 해설서를

읽고 난 지금에서야

내가 지금 어떤 지표를

챙겨야겠구나 알겠더군요;;

 

 

앞으로 주기적으로

아기곰님이 일러준

부동산 주요지표 3가지

 

한국은행에서 발표하는

전년대비 통화량 증가와

주택가치전망,

그리고

국토교통부에서 발표하는

아파트미분양

을 기록해보려고 합니다.

 

 

 

 

 

1. 유동성

 

시중의 유동성 확인을 위해

M2(광의통화)를 확인했습니다.

 

 

아시다시피 시중에 돈이 넘쳐나면

부동산 뿐만 아니라 주가도 비트코인도

다 오르기 때문에

유동성 추이를 확인하는 것이

중요하다고 합니다.

 

 

시간이 지날수록 통화량이

증가하는 것은 당연한지라

통화량 자체로 무언가를

판단하기는 어렵고

 

 

전년동기대비 증감률을 통해

현재 통화량의 증가속도가

빠르다 느리다 혹은

돈이 많이 풀리고 있다 아니다

를 유추해볼 수 있겠습니다.

 

 

 

 

상기 그래프는

2002년 12월 부터

가장 최근 데이타인

2023년 11월까지를

취합한 것으로

검정색 점선이 평균값(7.67%)입니다.

 

 

제 눈에는

지금은 시중에

유동성이 풍부할 때는

아닌 것으로 보여집니다.ㅎ

 

 

 

 

2. 수요

 

 

부동산 시장에서

수요의 심리 파악을 위해

소비자 심리지수 중

주택가격전망지수를 확인해보는 것이

주요하다고 합니다.

 

 

주택가격전망지수란

전국에 있는 일반인을 대상으로

'1년 후에 집값이 상승할까요?'라고

질문해서

그렇다고 답하면 200점

조금 그렇다는 150점

지금과 비슷할 것 100점

약간 내릴 것 50점

큰 폭으로 내릴 것 0점을 주고

가중 평균한 것이라고 하는데요

 

 

즉 지수가 100을 넘으면

집값이 오를 거라고 생각하는 사람이 많다는 거고

지수가 100이 안 되면

집값이 내릴 거라고 생각하는 사람이 많다는

의미라고 합니다.

 

 

2008년 7월 부터 2024년 1월까지의

주택가격전망지수 평균값은

105.4로 계산되고

2024년 1월 지수는 90점대 초반이니

투자심리가 좋지 않다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

다만 지난

2022년 하반기부터

2023년 상반기의 지수가

6~70점대를 왔다갔다했으니

이때보단 투자심리가

좋아졌다고 볼 수 있겠네요ㅎ

 

 

일정 시차를 두고 집값이

주택가격전망지수를 따라가기 때문에

집값을 예측할 수 있는 선행지표로

의미가 크다고 합니다.

 

 

3. 공급

 

물론

공급을 예측하기 위해서 흔히

인허가/착공물량등을 확인하곤 하는데

인허가났다고 착공한다는 보장없고

착공했다고 준공한단 보장도 없다보니

 

 

'준공 후 미분양' 물량을 통해

현재 시장 분위기를 파악할 수 있는

가장 확실한 지표라고 할 수 있다고 합니다.

 

 

일반 미분양 물량은

건설사에서

분양을 미루고 포기해도

감소할 수 있기 때문에

일반 미분양 물량이 줄어든다고 해서

시장 분위기가 좋다고는 할 수 없다는 겁니다.

 

 

 

 

현재 준공 후 미분양 물량은

10465채로

2007년 부터 현재까지의 평균값인

21536채보단 많이 작지만

2022년 5월 부터

지속적으로 증가추세이긴 합니다.

 

 

요 준공 후 미분양 물량이

줄어드는 시점이 바로

시장 분위기가 살아나는 타이밍이라고

볼 수 있다고 하네요

 

 

 

 

 

이렇게 아기곰님이 언급하신

부동산주요지표를 정리해보았습니다.

 

 

앞서 말씀드린것처럼

부동산 시장을 전망할 수 있는

주요 지표 3가지

 

1.유동성

2.주택가격전망지수

3.준공후미분양

 

요 통계들이

발표될 때 마다 기록을 남겨보려 합니다.

 

 

영광의 2025년을 위해