삼토시님의 '부동산 변곡점이 왔다' 완벽 요약 후기

오랜만에

부동산 관련 도서를 읽었습니다.

책은 삼토시님의

'부동산 변곡점이 왔다' 입니다.

 

 

삼토시님은

여러 부동산 전문 유튜브 채널에

초대될 정도로 전문적인 식견을 가진

네임드로 인지하고 있으며,

 당연히

삼토시님 블로그의 글들을

챙겨보며 인사이트를 쌓고 있습니다.

 

 

 

출판된지

시간이 좀 지났지만

신간 '부동산 변곡점이 왔다'

책 속에는 어떤 내용들이 담겼을까

궁금해서 구매해버렸습니다.ㅎ

 

 

 

 

 

 

 

1장. 서울 부동산, 역대 최장기간 상승의 동력

① 수요의 증가

 

② 공급의 감소

서울에서 혼인으로만 추가로 생겨난 가구가 연평균 5만이 넘었는데,

아파트 입주 물량이 연평균 3만호 내외였으니 '공급 부족이 누적' 될 수밖에 없는 상황이었다.

 

③ 유동성 확대

 

④ 규제의 부작용

다주택자 양도세 중과는 매물 감소를 초래한다는 점에서 '매수 신호'로 봐도 무방하다고 할 수 있다.

다주택자 양도세 중과 규제의 시행과 해제가 일종의 매매 신호가 된다는 것을 참고하길 바란다.

 

⑤ Deep Dive

 서울 부동산의 역대 최장기간 상승에

저금리가 적지 않은 영향을 미쳤음을 부인할 사람은 없을 것이다.

현 시점의 금리 인상은 부동산 시장에 분명한 악재이자 하락폭을 확대하는 트리거다.

 

3기 신도시는 2021년부터 토지보상금이 지급되기 시작했으므로

5년 후인 2026년부터 입주를 시작하는 단지가 나타날 것으로 예상된다.

신도시가 서울 부동산에 영향을 미치지 않을 것이라는

의견들도 있는데 실상은 그렇지 않을 것이다.

 

 

 

 

2장. 변곡점을 맞이한 서울 그리고 수도권

① 버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수

 

 주택구입부담지수가 '100' 이라는 것은

주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 25%를 쓴다는 의미다.

 

주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단하는 이유는

그동안 집값 고공 행진을 초래한 가장 큰 이유 중 하나였던

'저금리'를 지수 산출 도구에 포함하면서

소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 수치화했기 때문이다.

그런 의미에서 소득 대비 집값을 나타내는

PIR보다 유의미한 지표라고 판단하다.

 

지수가 전고점(163.8)에 도달한 2020년 4분기 이후

시장은 하향 안정화의 길로 갔을 가능성이 크다.

그러나 '특수한 상황'이 시장이 그렇게 가도록 내버려 두지 않았다.

그 '특수한 상황'은

2017년 8.2 대책으로 2018년 4월부터

매매 유통 물량이 대폭 줄면서 매매가를 급등시킨 데 이어,

2020년 8월 임대차3법 시행으로 전세 유통 물량이 감소해

전세가를 급등시킨 게 그것이다.

 

상위 0~20% 가구 월평균 소득은 

2008년 664만 6779원에서 2021년 1077만 7351원으로 62% 증가했고,

상위 40~60% 가구 월평균 소득도

2008년 301만 6232원에서 2021년 480만 7038원으로 59% 증가

 

 

② 전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율

 

전세가율의 전고점에 관해서는

과거와 동일한 잣대를 들이댈 수 없는 부분이 하나 있다.

바로 '전세자금대출'의 활성화 여부다.

 

2008년 7~9월 잠실엘스/리센츠/파크리오

1만 8000여 호가 입주했을 때 서울의 전세가가 얼마나 내려갔는지 기억하는 독자라면,

1만 5000여 호 동시 입주의 파괴력이 상당하리하는 데 동의할 것이다.

 

수도권 아파트 입주 물량이 많이 늘면

1년 뒤 서울 아파트 전세가에 영향이 미친다.

서울 아파트 전세가는 서울 입주물량보다

수도권 입주 물량과 더 밀접한 상관관계가 있다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

책 내용은 이 정도만 정리했습니다.

나머지 내용들은

지역별로 언제 어느 단지를

진입하는 것이 좋을거냐 머 이런거여서요..ㅎ

책의 절반 정도가

추천 단지 입니다.;;

 

 

 

포스팅에 구구절절

책 내용을 적는 이유는

그저 저 편하자고 하는 것인데

나중에

'아 그 책에 무슨 내용이 있었지?' 할 때

책을 찾아서 펼쳐보는 것 보다

블로그에 포스팅을 찾아 보는 것이

훨씬 효율적이더라구요..ㅎㅎ

 

 

책을 읽으면서 줄을 쳤던 부분들을

앞 뒤 인과관계에 상관없이 기록하다보니

간혹

무슨 말인지 이해가 안 될 때도 있습니다.;;

 

 

 

요새는

정보의 검색과 소비를

유튜브 컨텐츠에서 먼저하고

그 곳에서 알게 된 분들이

집필한 도서를 찾아보는 식인데

아쉽게도 이제껏

네임드로 불린 분들의 도서를 접하면서

유튜브보다 더 대단한 내용이

담긴 책은 만나보지 못 한 것 같습니다.

 

물론 그렇다고

'내용이 나쁘다 볼 거 없다'

이런 거 절대 아닙니다.

 

저렇게 공식적으로

자기 의견을 정리해서 출판하는 것이

얼마나 어렵고 힘든 일이라는 거

저도 조금은 알고 있습니다.

 

 

 

책 잘 봤습니다~ㅎ